RETAIL REAL ESTATE: OVERSCHOT OF SCHAARSTE?
VITALITEIT EIST VERNIEUWING! Enkele maanden geleden sloeg het Hoofd Bedrijfschap Detailhandel alarm: In ruim 10 jaar tijd is er Nederland ruim 10 miljoen m2 winkeloppervlakte bijgekomen.
zie http://www.vastgoedjournaal.nl/2008mei/extenzio.php en www.extenzio.nl
Eduard Plate, Extenzio expertisecentrum Retail, winkelcentra en wijkeconomie in Vastgoedjournaal:
RETAIL REAL ESTATE: OVERSCHOT OF SCHAARSTE?
VITALITEIT EIST VERNIEUWING!
Enkele maanden geleden sloeg het Hoofd Bedrijfschap Detailhandel alarm: In ruim 10 jaar tijd is er Nederland ruim 10 miljoen m2 winkeloppervlakte bijgekomen. Een stijging van 64%. Het bedrag dat een gemiddeld huishouden in de detailhandel besteedt steeg in diezelfde periode met slechts 10%. Tegelijk zijn de huurprijzen in de A- en B- winkelstraten sinds 2000 met maar liefst 20% gestegen en klagen retailers over gebrek aan goede locaties. Overschot of schaarste?
Het consumentengedrag verandert. Gerard Groener (CEO Corio Retail) gaf dat onlangs zo aan: “In de jaren ’80 bepaalde de stenen de waarde van een winkelcentrum, in de jaren ’90 waren dat de huurcontracten en nu zijn consumenten degene die de waarde bepalen”. De vraag is dan hoe winkelgebieden consumenten kunnen binden.
Een aantal consumenten doen hun boodschappen niet meer automatisch in het dichtstbijzijnde wijkcentrum, zo blijkt telkens uit onderzoek dat wij doen. Men zoekt andere winkels of doet boodschappen wellicht nabij kantoor. In de Utrechtse wijk Ondiep gaven allochtone bewoners aan niet in Ondiep te winkelen maar in Overvecht: Daar kun je veel makkelijker parkeren.
De bezoekfrequentie aan de binnenstad verschilt ook per doelgroep. Mobiele huishoudens in het segment 35-55 jaar waarderen de binnenstad hoog, maar komen er niet zo vaak. Minister Cramer is hiervan een voorbeeld: “Ik kom graag in de binnenstad, maar ik heb helaas te weinig tijd om er vaker heen te gaan”, zo zei ze onlangs op het congres Dynamische Winkelplanning. Consumenten kiezen tussen winkelcentra.
De vraag wordt daarmee belangrijk. Die verschilt sterk per regio en per type centrum. Heerlen is anders dan Zwolle. En alleen op Schiphol kun je sierlijke KLM blauwe pumps kopen… De detailhandel speelt hier op in. Een voorbeeld: Het aantal modeketens in Nederland is de afgelopen 10 jaar misschien nog wel sneller gegroeid dan het aantal winkelmeters.
Naast vierkante meters zal er ook gekeken moeten worden naar de veranderende consumentenvraag en de manier waarop winkels hierop inspelen. De segmentatie van winkels, horeca en diensten is al in volle gang. Nu de winkelcentra nog. Wie is je doelgroep, hoe bindt je die? Of zoals Gerard Groener zei: “De vastgoedsector moet zich vernieuwen”. Daarover een volgende keer meer.
Drs Eduard Plate (Economische Geografie, Wehkamp, Experian, AKO, Schiphol) is partner in Extenzio, expertise centrum t.b.v. analyse en visie ontwikkeling voor winkelgebieden en vestigingsplaatsen voor winkels Zie ook www.extenzio.nl.
Extenzio is een initiatief van Labyrinth en Platemarketing