Winkelgebieden concurreren met elkaar. Dit vraagt om een nieuwe benadering van winkelgebieden. Niet schaarste, maar keuzevrijheid is leidend geworden. Consumenten bepalen de waarde van een winkelgebied. Dat is uitdagend.
http://www.vastgoedjournaal.nl/2008juni/extenzio.php
Eduard Plate, Extenzio Advies
In een recente Flevolandse detailhandelsnota staat dat 33% van de Almeerse bevolking het Stadshart Almere niet als eerste aankoopplaats voor hun niet dagelijkse artikelen zien. Hoe kan zo’n mismatch voorkomen worden?
We gebruiken Almere als voorbeeld voor een breed probleem. Het aantal meters blijft in Flevoland nog achter bij het Nederlandse gemiddelde, blijkt uit de verschenen nota. Maar de winkelomzet laat te wensen over. Op de Flevolandse consumentenvraag wordt nauwelijks ingegaan. Toch lijkt het daar te knellen: er is, gezien het koopkrachtverlies, sprake van mismatch tussen vraag en aanbod.
Juist in Flevoland zie je veel voorbeelden van “rolodex-aanbod”, winkelgebieden met veel landelijk bekende winkels. Terwijl de bevolking een profiel heeft dat sterk afwijkt van het landelijke gemiddelde. Met bijvoorbeeld veel forenzen, veel mobiliteit, veel gezinnen met kinderen, tweeverdieners. Het aandeel ondernemende “weinig tijd” consumenten zal hoog zijn. Gevolg: Men zal vrij makkelijk elders winkelen als dat meer aansluit bij de behoeften. Dit betekent dat het sterk planmatige rolodex patroon in Flevoland bijgesteld moet worden.
Winkelgebieden worden merken. Stel dat Stadshart Almere als doel heeft dominant te zijn in Almere en omgeving. Dan moeten een aantal dingen duidelijk zijn: Hoe wijkt het marktgebied af van Nederland? Welke inwoners komen niet naar het Stadshart? Moet dat veranderen? Wat ontbreekt er dan? Daarna kan je werken aan een “propositie”: wat wil je bieden, hoe gaat het centrum zich onderscheiden. Anders gezegd: Het DNA van de lokale vraag wordt vergeleken met het DNA van het winkelgebied.
Mismatch is een groot probleem. Maar het is te meten en te managen. Het vraagt om nieuwe kennis, om een andere manier kijken naar winkelplanning, om creativiteit. Het is van groot belang om hier ondernemers, vastgoedpartijen en overheid bij te betrekken. Want consumenten zullen blijven kiezen. Net zoals ze bij andere merken doen.
Drs Eduard Plate (Economische Geografie, Wehkamp, Experian, Sanoma, AKO, Schiphol) is partner in Extenzio, expertise centrum t.b.v. analyse en visie ontwikkeling voor winkelgebieden en vestigingsplaatsen voor winkels Reacties: e.plate@extenzio.nl Zie ook www.extenzio.nl.